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中古マンション売買・小規模ビル売買・別荘売買ほか収益物件・不動産投資のご案内

取引の注意事項

注意する事例

買う時、登記名義人の住所・氏名は台湾・香港・中国でそれぞれ違うので正確な身分証明や戸籍謄本など(訳文付)が必要なので事前に確認してください。

利回りマンションを買う場合、毎月の家賃の送金方法を決めておきます。 外国への送金は手数料が1回5千円〜1万円位と高くなります。少額の家賃を毎月送金した場合、送金手数料が大変となるので、これも事前に考えておく必要があります。

オーナーチェンジの場合、預り保証金の受け渡しは当然としても、礼金まで請求することがあるので、よく説明が必要です。 また、更新料も誰が受け取るか1年間の管理費(約5%がもっとも多い)の取り決めの中で不動産会社(管理人)がやることの中味などを細かく知らせておく必要があります。(良くトラブルになります。)

空室となった場合の掃除、リフォーム、壊れた場所の修繕費は、必ず写真を撮っておくのと、やる前に見積書をみせて確認のサインをもらい、出来たら作業の前に現金を預かるのが良い方法です。

保険の適用になる範囲と適用できない範囲も詳しく説明を受ける必要があります。

買う時の名義変更の印紙代や固定資産税の日割り計算、司法書士や住宅ローンの手数料、そして仲介業者への3%+6万円の費用も、不動産物件とは別途現金で必要であることも、はっきりと明示しておくべきです。

外国人は良く安くしろ、負けろといいますが、物件の代金なら良くあることですが、手数料や代書代金まで負けろと言う場合が非常に多いので、これも充分事前に説明しておいてください。

外国からの送金は、台湾・香港は比較的やりやすいが、中国本土からは少し難しいので、買う前に充分シミュレーションをして、確実に手付金・残金の支払日を決めておくのも大事なことです。

香港人の場合は英文名でなくカタカナか漢字での登記になりますが、個人名の他、会社名義での登記も可能です。これも事前に決めておきます。

将来、投資経営ビザを取得する場合には、関係者の名前で登記するのも良い方法ですが、日本の不動産取得と訪日ビザとは全く関係がありません。

外国人でも日本に支店や法人を持っている場合、また、留学、商務ビザ、家族ビザ、就労ビザなどで来日しているときは、日本の支社の謄本や個人の住民票(外国人登録証)などで不動産登記は出来ます。

最近、外国人にも日本の銀行や中国銀行の東京支店などでは、住宅ローンの適用や投資ローンを展開していますので、事前に良く調べておくと都合が良いことがあります。

不動産の物件を買う場合、相手が法人でその法人所有で不動産物件を買う場合、M&Aとして法人を買った場合には、その不動産物件がついてくる場合があります。 この場合は、物件そのものに登記は必要なく、法人の代表者になれば自然とその不動産もついてきます。これは株式譲渡による会社M&A的なものと言われています。

一戸建ての住宅で地方物件(茨城県・千葉県・埼玉県)などに400万〜500万円の房地産物件が多くありますが、これらにの物件には少し注意が必要です。
現在の借主が長く契約をしてくれると良いのですが、新しく買った後すぐに引越しや退去してしまったときに、新しい買主は困ることになります。 先ず必ずリフォームをしなくてはダメです。この場合50万〜100万円とかなり多くの修繕費が必要となる場合があります。 また、この他、次に別な借主を探す場合、すぐ見つからなくて長い期間、空室となり家賃が入ってこないことになります。 建物がきれいとか、駅から近いとかの場合は割と早く次の借主を見つけることができますが、そうでない物件は現実的には簡単ではありません。
日本のことわざに「安かろう・悪かろう」とか「安物買いの銭失い」という格言があるくらいです。 最初安いと思って買っても、後で修繕にお金が沢山かかることや借りる人がいなくて家賃が入ってこないなどのデメリットがありますので、地方物件の中古戸建は慎重に考えてからでないとトラブルになります。
この中古一戸建に比べたら地方マンションの場合は少し事情が違ってきます。あまり面積が広くないため、リフォームの修繕費は戸建よりは安く上がります。 また、駅から15分くらいまでなら借主も大変な距離ではないので、新しい借主も戸建よりは探し安いと考えます。 中古戸建には土地がついているので、外国人にはこれが魅力となる場合がありますが、買った人が自分で住む場合にはとても良いと思いますが、 他人に貸して家賃を得るために投資として買うことは外国人は良く今まで話したことを理解しなくてはダメです。
房地産の価格や価値はどの国でも同じかと考えます。 都市の良い物件は高くなり、地方の安い物件はその裏に色々な事情があることを認識しなくてはなりません。
以上の事も含めて当社では外国人のために様々なアドバイスをしておりますので、遠慮なく問い合わせいただきますようお願いします。

担当/山田・野宮・林

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