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投資不動産の内訳

@投資の為のアドバイス

利回りマンション・利回り不動産・収益物件・事業用不動産・収益不動産・投資用不動産…全部同じ事を言っていますが、表現の方法が違うだけです。

上記の言葉は全て賃料(家賃)が所有者に入ってくる不動産の一般用語となります。

Aオーナーチェンジとは

不動産(物件)を買っても自分が住むことなく第三者(他人)に貸すことによって賃料(家賃)が入ってくる物件。 現空というのは、貸室(賃貸物件)なのですが、借りるお客様がまだ決まっていない場合をいう。

Bマンションの種類

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ワンルームマンション
1R。1部屋の他トイレとお風呂があるもので小さいものは15u〜30uまである。
ファミリータイプ
2LDK、3LDK等部屋が2つ以上あるもので面積も30u〜100u位まで広いものもある。
一戸建て
普通の住居で2階建て3階建てがあるが、駐車場付とか小さな庭が付いているものもある。
事務所タイプ
マンションの中の1階をまたは2階以上を住居でなく仕事の部屋として使う場合。
店舗タイプ
マンションの1階はまたは地下などをレストランや飲食店、物品販売のショールームなどに使用する場合もある。

※その他の投資不動産

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貸室付住宅
1階を所有者(オーナー)が使用して、2階・3階以上を賃貸用として家賃収益の為に使う住居のことで数は少ないので現実にはなかなか出回ってこない。
小規模ビル1棟
3階建て以上、10階位までのもので土地の面積が20坪位からあるので延べ坪としては200坪(700u)のものもある。
ビジネスビル
いわゆる普通のビルとしての建物で大きさは無限であって大手不動産業者が持っているのは何万坪の超高層のものまであるが、一般的に投資というものに向いていない。
倉庫・駐車場
貸倉庫や駐車場経営も投資の対象としては十分にその利回りが期待でき、ある程度不動産知識のあるオーナーでしたら参入する価値があります。

C家賃と買う不動産(物件)の相互関係

  • 写真一般的に新築のマンションや戸建の住宅は、買う時に高い金額が必要ですが、貸す場合には古い物件より少し高く(10%〜30%)貸すことは出来ますが、 日本の場合、あくまでも貸室の広さ(面積)が優先順位では1番となり、その他、最寄の駅から近いとか都心(新宿・赤坂・麻布・六本木)に立地しているとかの条件が加味されます。 これは外国でも同じであると思いますが、良い場所に建っているとか、面積が広いとか、商売繁盛に繋がる盛り場に建っているとか、色々な条件が関係してきます。 賃貸中というのは文字どおりのオーナーチェンジの物件で、買った時点ですぐ家賃が入ってくる場合のことです。
  • 普通、自分で使う為に買う不動産(物件)を自家用と呼び、賃貸する為に買う物件をオーナーチェンジと呼んでいます。
  • マンションの場合、新築から20年位までは、買う時が少し高くなり物件もあまり数が多くありません。ほとんど現在日本で数多く出回っているのは30年以上の物件が多いのですが、 家賃は新築マンションに比べてもそれほど安くなく、だいたい新築時の80%位の割合が殆どです。
  • 一般的に新築のマンションや戸建の住宅は、買う時に高い金額が必要ですが、収益不動産の目的は投資する金額(売買価格)から如何に多くの家賃が入ってくるかということも一番大事なことですが、 その他、将来その物件を売却する場合のことも考える必要があります。やはり、物件に価値があるもの、駅から近いとか部屋が広いとか土地や場所の環境が良いとかを十分買う時に考えることをお勧めします。
  • 外国人が日本の不動産を買う場合、マンションを買ってその家賃が年利で6%〜10%位になるものを探しているのが殆ど多いようですが、 中には大きなビル5億円以上を買ってビルのオーナー(所有者)になることもありますが、小さなワンルーム500万円の20uでも、10階建て5億円延べ5000uのオーナーでも、 家賃の利回りとしてはだいたい6%〜10%位となりますので、やはり買う人の経済状態を考えて、無理な取り引きはせずに適格な物件(不動産)を買うことが大事です。

D契約時の名義人

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  • 日本では買う人の名義は、個人でも会社名でも全く問題がありません。これに関係する税金も、個人も会社も一緒です。 在日の外国人の名義人が個人の場合、外国人登録票や住民票があればOKですし、日本全国のどこにでも外国の会社が支店(営業所)を登記済の場合はその名前で買うことができます。
  • 中国本土、台湾、香港に住んでいる個人の方でも会社名義でも、それぞれ公正書の発行や営業許可証の公証書、又は戸籍謄本の公正書があれば、外国の住所、名前で日本の不動産(物件)の登記はできます。
  • 日本の不動産(物件)の売買及び登記関係は、全く自由でかつ合理的に出来ていますので、外国人の方も少し勉強して慣れれば少しずつ理解できると思います。

E税金と手数料について

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  • 戸建(一戸建)もマンションも税金は同じ位です。それぞれ面積と築年数と建っている場所で違ってきますが、1年に4回払いの分割払いか、 1回払いで支払います。主として、土地の固定資産税、建物(貸室)の固定資産税とマンションの場合にはこの他、管理費・修繕積立金などがかかります。
  • 買う時、売る時にもそれぞれ登記料、仲介手数料、不動産取得税などが、戸建・マンション・ビル・別荘など物件(不動産)全てにかかります。
  • 手数料は売る時と買う時、又マンションが空室となった時にも新しいお客様を募集する時などにかかりますので、それぞれの物件によって違ってきます。

F修理・掃除・リフォームの場合

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  • オーナーチェンジでも自分が使用する場合でも、古くなったり、汚れたり、壊れたりした時は、買主(所有者)が自分の責任でその費用を支払う必要があります。 日本では保険がかなり普及していますが、リフォームや掃除などは保険の適用になりません。
  • 保険には火災保険と家財保険、賠償保険など色々ありますので、買う時に良く担当者と相談した方が良いかと思います。
  • オーナーチェンジの場合、中国へ送金したり、貸しているマンションの管理をまかせる時は、契約書を交わして管理会社を決めるが、 普通の場合は、買う時に仲介した不動産会社がそのまま管理をまかされる場合が多い。この時の1年間の管理料としては家賃1年分の5%位が多く見受けられます。
  • 買った後の管理会社の仕事は、家賃の送金と代行してやる毎年の税金の支払いや、賃室の状況を年に2、3回、所有者(買った人)にレポートで報告することと、 空室になった場合の掃除と新しくリフォームの必要があるかどうかの判断や、次の借主の募集も代行することになりますが、かかる費用は全て所有者(買った人)の負担となります。
  • 買った人は管理会社がイヤになった時には解約することが出来、新しく別会社と管理契約をすることも出来ます。
外国人が投資不動産を買う場合の取引の注意事項

以上 担当:野宮

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